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Der Marktwert einer

Immobilie

Der Marktwert einer Immobilie

Immobilienbewertungen sind für viele Bereiche unseres Wirtschafts- und Rechtsleben sehr bedeutsam. Auf der Grundlage von Wertgutachten werden beim Kauf oder Verkauf von Objekten, bei unternehmerischen Investitionen, bei Sachversicherungen für Gebäude oder bei der Bestimmung der Beleihungsgrenze im Rahmen von Finanzierungen existenzielle Entscheidungen getroffen.

Käufer und/oder Verkäufer lassen zur Bemessung einer angemessenen Kaufpreisforderung bzw. eines angemessenen Kaufpreisangebots ein Gutachten über den Marktwert des Grundstücks anfertigen.

So verschieden die Wertermittlungsanlässe und die Verwendungszwecke von Wertgutachten auch sind, so vielfältiger sind auch die Wertbegriffe.

Die wichtigsten Wertbegriffe sind:

 

  • Marktwert bzw. Verkehrswert als Grundwert für die privaten Vermögensdispositionen

  • Beleihungswert als Wertbegriff in der Kreditwirtschaft und Versicherungswert als Wertbegriff bei der (Sach-) Versicherung


Die vorgenannten Wertbegriffe und  die Verfahren zu ihrer Ermittlung sind normiert.
Für die Marktwertermittlung werden im Wesentlichen drei Verfahren angewendet:

Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren

Neben dem Zweck erfolgt die Verfahrenswahl auch im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Daten. Üblicherweise werden eigengenutzt Immobilien (z.B. Einfamilienhäuser) vorrangig mit dem Sachwertverfahren bewertet. Eigentumswohnungen überwiegend mit dem Vergleichswertverfahren. Grundsätzlich sind für jeden Bewertungsfall alle drei Verfahren auch eigenständig anwendbar und können jeweils für sich marktkonforme Ergebnisse liefern.

Durchschnittlicher Marktwert
Der Begriff "durchschnittlicher Marktwert" ist von uns gewählt worden, um eine Abgrenzung zu den aufwändigen Gutachten der öffentlich bestellen und vereidigten Sachverständiger zu erhalten. Inhaltlich ist er identisch mit der Definition des Verkehrswertes gem. §194 BauGB:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Das bedeutet, dass der durchschnittliche Marktwert einem Durchschnittspreis gleichkommt und nicht mit dem tatsächlich zu erzielenden Kaufpreis übereinstimmen muss. Der Kaufpreis einer Immobilie liegt in jedem konkreten Einzellfall zwischen den subjektiven Wertschätzungen von Käufern und Verkäufern, wobei die endgültige Festlegung des Preises durch unterschiedliche Verhandlungspositionen und andere, subjektive Faktoren beeinflusst wird.
Auswertungen haben ergeben, dass die Abweichung zwischen den tatsächlich erzielten Kaufpreis und den durch uns ermittelten durchschnittlichen Marktpreis bei +/- 10 % liegt.

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Erlaubnis nach §34c Abs.1 S.1 Nr.1 und Nr.2 GewO erteilt am 05.04.2016 durch die IHK Flensburg